droit rural

« Le cours droit foncier INTRODUCTION Le régime de l’immatriculation foncière dit encore régime des Livres Fonciers qui est établi au Maroc par le Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles tel qu’il a été modifié ou complété trouve son origine dans la loi Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens. Alors, comment peut-on définir ce régime et quels sont ses principes et caractéristiques? I- Définition: Le régime de l’immatriculation peut être défini comme suit: « C’est un régime de publicité foncière réelle qui consiste à: 1) Immatriculer sur des registres spéciaux appelés: «Livres Fonciers », chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d’ordre particuliers, ensuite d’une procédure spéciale de purge donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier comportant toutes les déterminations juridiques et topographiques propres à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire, ainsi que les droits réels ou charges foncières grevant le dit immeuble; 2) inscrire sur le titre foncier ainsi établi, toute constitution, transmission, modification, déclaration ou extinction de droits ou charges foncières relatives à l’immeuble qui en fait l’objet.

» Il s’agit donc avant tout d’un régime de publicité foncière réelle. La publicité foncière étant ici entendue dans un sens purement juridique et non commercial. Il s’agit là précisément d’assurer, sur le plan juridique et topographique, une transparence totale et une sécurité absolue des transactions immobilières. Ainsi la publicité foncière vise à réunir trois éléments fondamentaux savoir: 1) assurer une transparence totale des droits affectant les immeubles, à commencer notamment par le droit de propriété; Et à cet effet, il est procédé à la collecte, à la vérification et à la mention de tous les renseignements et données concernant aussi bien les immeubles intéressés que leurs propriétaires et titulaires des droits les affectant. 2) mettre tous ces renseignements et données à la disposition du public et particulièrement les opérateurs immobiliers qu’ils soient des éventuels acquéreurs ou débiteurs ou des investisseurs immobiliers et établissements financiers et de crédit aussi bien à l’échelon du marché hypothécaire primaire que secondaire; 3) reconnaître aux différentes formalités de la publicité foncière des effets juridiques précis rendant les renseignements et données contenus dans la documentation foncière et de plein droit des vérités juridiques sûres, certaines et sécurisantes, tout en garantissant les droits des uns et des autres, et particulièrement ceux des tiers inscrits de bonne foi. D’un autre côté, la dite publicité foncière telle qu’elle est en vigueur au Maroc est une forme de publicité réelle. C’est à dire que c’est l’immeuble qui constitue le pivot essentiel dans l’organisation de la dite publicité. C’est donc autour de cet axe, que sont recensés, collectés, vérifiés et mentionnées tous les renseignements et données juridiques, physiques et topographiques. Le propriétaire ou le titulaire de droits réels n’est qu’un élément parmi d’autres que la documentation foncière et cadastrale doit contenir. D’ailleurs, ces renseignements et données sont réunis dans un même et seul document appelé : « titre foncier » qui forme le Livret d’état civil de l’immeuble intéressé.

A ce titre foncier, il est annexé une copie du plan régulier établi pour ledit immeuble. Après avoir donné la définition du régime de l’immatriculation foncière, nous devons maintenant voir quels sont ses principes et caractéristiques. II – Principes et caractéristiques: A- Les principes: Le régime de l’immatriculation foncière au Maroc s’appuie sur les principes suivants: a- Le principe de la purge juridique: Il s’agit là et à travers la procédure d’immatriculation d’établir un système d’apurement et de purge juridique permettant de fixer un point de départ unique et précis à la propriété immobilière et la débarrasser de tous les droits réels et de toutes les charges foncières antérieurs à l’immatriculation, et qui ne sont pas révélés au cours de la dite procédure. Ces droits seront méconnus en conséquence par le conservateur de la propriété foncière, lors de l’immatriculation de l’immeuble sur les Livres Fonciers. b- Le principe de la spécialité foncière: Il s’agit là d’individualiser chaque immeuble nettement délimité sur le terrain en l’inscrivant sur les livres fonciers sous un nom particulier et un numéro d’ordre propre, avec des indications et des déterminations juridiques et topographiques permettant de préciser de façon exacte et certaine, le droit de son propriétaire ainsi que les autres droits affectant le dit immeuble. c- Le principe de la publicité: Selon ce principe, une large publicité du droit de propriété et des autres droits affectant l’immeuble doit être assurée tant au niveau de la procédure d’immatriculation qu’au niveau des inscriptions, et ce, au moyen de différents procédés et techniques prescrits par la loi. d- Effet constitutif et force probante des inscriptions: Selon ce principe, le droit assujetti à la publicité n’existe même entre les parties que par l’effet et à partir de la date de son inscription sur les Livres Fonciers. Une fois inscrit, ce droit est garanti au profit et à l’encontre de tous, et particulièrement des tiers inscrits de bonne foi. B- Les caractéristiques: D’un autre côté, le régime de l’immatriculation foncière au Maroc revêt les caractères suivants: a- La facultativité: La soumission de l’immeuble au régime de l’immatriculation foncière est facultative, sauf dans les cas prévus par la loi comme en cas d’immatriculation dans les secteurs de remembrement rural. Cependant, une fois déposée et enrôlée, la demande, appelée: « Réquisition d’immatriculation » ne peut plus être retirée. B- L’individualité du traitement: Selon le principe de la spécialité foncière précité le traitement des demandes d’immatriculation est individuel sauf dans les cas d’immatriculation groupée ou d’ensemble et dans le cadre du remembrement rural prévus par la loi. Cependant, si au cours de la phase administrative de la procédure ordinaire le traitement des demandes est effectué individuellement, au cours de la phase judiciaire certains dossiers peuvent si non doivent subir un traitement commun afin que les litiges (oppositions) les concernant soient tranchés par un seul et même jugement. OBSERVATIONS ET PLAN: Il y a lieu d’observer ici que: a – D’un côté le régime de l’immatriculation foncière comporte deux étapes: a – 1- une étape pré immatriculation au cours de laquelle l’immeuble est soumis à une procédure dite: « procédure d’immatriculation »; a – 2- une étape post-immatriculation et au cours de laquelle l’immeuble mène une vie juridique nouvelle concrétisée par les formalités d’inscription. b – D’un autre côté, la procédure d’immatriculation édictée par le chapitre II du titre I du Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles constitue la règle générale dite: « procédure normale». En sus de l’article 16 du même Dahir, d’autres lois ont institué d’autres « procédures spéciales » d’immatriculation et dans des cas bien précis. La procédure ordinaire d’immatriculation : (Dahir du 12-8-1913) Pour que l’immeuble soit soumis au régime de l’immatriculation foncière dit aussi régime des Livres fonciers, il faut qu’il soit au préalable immatriculé et titré. Et pour qu’il soit immatriculé, le dit immeuble doit obéir à une procédure visant à réaliser deux objectifs: Þ D’une part, prévoir les différents types d’appropriation illégale et particulièrement les spoliations; Þ Et, d’une autre part, éviter et ou empêcher d’ignorer des droits légaux tout en essayant de les consacrer et ne pas les perdre. La procédure d’immatriculation est donc de nature préventive. Elle a pour objectif d’apurer la situation juridique de l’immeuble et de le purger de tous les droits suspects ou excessifs, et ce en vue de ne pas revêtir du caractère de légitimité des droits non légitimes et de ne pas ainsi les consacrer ou les reconnaître juridiquement. Cependant, la dite procédure parait à double tranchant: 1- D’un côté, elle évite à l’immeuble tout droit non légitime et ce, en tirant le signal d’alarme en vue d’avertir les véritables propriétaires et ayants droits afin qu’ils puissent défendre et sauvegarder leurs droits. 2- D’un autre côté, elle tend en fin de compte à la reconnaissance de l’existence juridique des seuls droits révélés et consacrés au moment de l’immatriculation à l’exception de ceux qui ne se sont pas révélés au cours de la dite procédure. Lesquels droits, quoiqu’ils soient légitimes, peuvent être perdus et anéantis.

Leurs titulaires ne peuvent alors, réclamer de l’autre partie que des dommages intérêts. Ceci dit, il y a lieu de noter que la procédure d’immatriculation au Maroc est essentiellement administrative. Elle peut comporter toutefois des phases judiciaires en cas d’oppositions à l’encontre de la réquisition, ou en cas de recours contre la décision de refus d’immatriculation et de considérer la réquisitions comme nulle et non avenue. La dite procédure s’appuie essentiellement sur des techniques de publicité foncière au moyen de la publication au bulletin officiel, de l’affichage des avis ainsi que de la délimitation physique et topographique de l’immeuble en cours de l’immatriculation. En fin, cette procédure prend fin: - soit par l’immatriculation, - soit par le refus ou le rejet de la réquisition d’immatriculation; - soit encore par le fait de considérer la dite réquisition comme nulle et non avenue. La décision d’immatriculation est définitive, inattaquable et non motivée.

Elle purge tous les droits non révélés au.... »